El Qué, Cómo y por qué de las opciones de venta y compra – Bienes Raíces y Construcción – Australia

EN RESUMEN

Las opciones de venta y compra son una forma útil de permitir a las partes entrar en un acuerdo para vender o adquirir terrenos en un momento futuro, que requiere un compromiso inicial mínimo. En los términos más simplistas, los derechos otorgados en virtud de un derecho futuro de opción de compra y venta para obligar a un vendedor a vender terrenos (la «opción de compra»), o a un comprador a comprar terrenos (la «opción de compra»).

Este artículo cubrirá algunas de las características básicas y comunes de las opciones de salida y llamada.

¿QUÉ ES UNA OPCIÓN DE LLAMADA?

Un vendedor de terrenos concede una opción de compra a favor de abuyer. Es un derecho exigible que, cuando es ejercido por un comprador,requiere que el vendedor venda el terreno objeto de la opción de compra al comprador.

Una opción de compra es beneficiosa para un comprador, con algunas de las principales ventajas:

  1. sujeto a negociación, le da al comprador la oportunidad de llevar a cabo la diligencia debida en el terreno, presentar un DA y obtener aprobaciones para desarrollar el terreno y asegurar la financiación para la adquisición antes de que el comprador ejerza la opción de compra;
  2. una opción de compra da lugar a un interés cavable en el terreno a favor del comprador; y
  3. el precio (que debe acordarse antes de presentar la escritura de compra de la opción de compra) no cambiará, independientemente de las fluctuaciones del mercado(que, por supuesto, si es más adecuado para un comprador si el valor de mercado del terreno aumenta durante el período de opción de compra (véase más abajo)).

¿QUÉ ES UNA OPCIÓN DE VENTA?

Una opción de venta es lo opuesto a una opción de compra, y es otorgada por un comprador a favor de un vendedor de terrenos. El comprador concede un derecho exigible al vendedor, que permite al vendedor hacer que el comprador compre el terreno objeto de la opción de venta, en un momento futuro.

¿CÓMO SE DOCUMENTA UNA OPCIÓN PUT Y CALL?

Las opciones Put y call son documentos a modo de escritura.

El término técnico habitual para las partes de una opción deedare:

  1. el otorgante es el vendedor; y
  2. el concesionario, es el comprador.

La escritura de opción debe tener adjunto un contrato completo y válido para la venta y compra de terrenos (además de otros documentos técnicos). Por lo tanto, esto requiere que todos los aspectos de la transacción se acuerden antes de que se celebre la escritura de opción(por ejemplo, precio de compra, depósito y período de liquidación).

Una vez que una de las partes ejerce la opción correspondiente, el contrato de compraventa de terrenos que se adjunta a la opción deed se convierte en vinculante para las partes y la transacción avanza como un transporte atípico.

CARACTERÍSTICAS DE LAS OPCIONES PUT Y CALL

A pesar de las diferencias mencionadas anteriormente entre una opción put y una opción call, las características que se indican a continuación son esencialmente las mismas entre las dos.

Tarifa de opción

Como el objeto de una escritura de opción es un interés en la tierra, se requiere que se pague una contraprestación cuando se ingresa la escritura de opción (es decir, en el intercambio de escrituras de opción).

Dependiendo del tipo de opción que se está acordando, la consideración es:

  1. una «tarifa de opción de compra», pagada por el comprador al vendedor;o
  2. una «tarifa de opción de venta», pagada por el vendedor al comprador.

Si el acuerdo es para una opción put y call, ambas formas de consideración son pagaderas. La contraprestación puede ser nominal.

Período de ejercicio de opciones

Un período de ejercicio de opción de compra es un período de tiempo establecido durante el cual el comprador puede ejercer su opción de compra. Un período de ejercicio de opción de venta es un período de tiempo establecido durante el cual el comprador puede ejercer su opción de venta. Este plazo es acordado por las partes antes de que se celebre la escritura de decisión.

Normalmente, estos dos períodos de tiempo son secuenciales.

Si el período de opción de compra expira y el comprador no ha ejercido su opción de compra que exige que el vendedor venda el terreno, el comprador queda imposibilitado de hacerlo. Esto significa que el vendedor puede ejercer su opción de venta durante el período de ejercicio de la opción de venta y requerir que el comprador compre el terreno.

Ninguna de las partes está obligada a ejercer su opción durante el período de ejercicio de la opción pertinente. Si ninguna de las partes ejerce la opción, la opción finaliza al expirar el período de opción final. Esto significa que el comprador pierde el derecho exclusivo de comprar el terreno y el vendedor pierde a su comprador (pero es libre de negociar con el terreno).

Cesión

Un comprador que haya firmado una escritura de opción de compra, pero que no haya ejercido la opción de compra, puede tener derecho a ceder sus derechos en virtud de la escritura de opción de compra a un tercero. Al finalizar la asignación, el tercero se pondrá en el lugar de la compradora si fuera el comprador original bajo la escritura de opción de compra. El tercero y el vendedor procederán con la transacción de acuerdo con los términos de la escritura de opción de compra.

Nominaciones

Un comprador también puede tener derecho a designar a una o más terceras partes como candidata para ejercer la opción de compra en nombre del comprador.

El nombramiento de un candidato es diferente a una cesión (en la que el comprador cede sus derechos en virtud de la escritura de opción de compra). Si el nominado ejerce la opción de compra, el contrato que entra en vigor será entre el nominado y el vendedor, en lugar de entre el comprador y el vendedor.

CONSIDERACIONES DEL IMPUESTO DE TIMBRE

Cuando se ejerce una opción de venta o de compra, el comprador paga el impuesto de timbre como lo haría normalmente para una cesión estándar (es decir, en el canje de contratos).

Las implicaciones del impuesto de timbre también surgen cuando se asigna una opción o se designa a un candidato para ejercer una opción. El deber de estampillado puede ser significativo y se deben buscar consejos especializados sobre el impuesto de estampillas si se considera una asignación o nominación.

Para más información, póngase en contacto con:

Daniel Kentwell, Abogado
Teléfono: + 61 2 9233 5544
Correo electrónico: [email protected]

El contenido de este artículo pretende proporcionar una guía general sobre el tema. Se debe buscar asesoramiento especializado sobre sus circunstancias específicas.

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