¿Qué es el financiamiento de devolución de material?

Angie Watts es una agente de bienes raíces con licencia de Florida Executive Realty en el cada vez más popular área de la Bahía de Tampa. Especializada en propiedades residenciales desde 2015, Angie es una bloguera de bienes raíces que publicó un libro electrónico que educa a los propietarios de viviendas sobre cómo ganar más dinero cuando venden sus casas.Su objetivo es educar y empoderar tanto a los compradores como a los vendedores de viviendas para que puedan estar libres de estrés…

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Escrito Porangie Watts
Agente de Bienes Raíces con licencia

Joel Ohman es el CEO de una compañía de medios digitales respaldada por capital privado. Es un PLANIFICADOR FINANCIERO CERTIFICADO™, autor, inversor ángel y empresario en serie que ama crear cosas nuevas, ya sean libros o negocios. También se ha desempeñado anteriormente como fundador y residente de CFP® de una agencia nacional de seguros, Real Time Health Quotes. También tiene un MBA de la Universidad del Sur de Florida….

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Revisado Porjoel Ohman
Fundador, CFP®

ACTUALIZADO: 3 de agosto de 2021

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El financiamiento de devolución se produce cuando un vendedor de bienes raíces proporciona financiamiento para el comprador de la propiedad. También se conoce como» financiamiento del vendedor » y puede violar el contrato que tiene con un prestamista tradicional.

En pocas palabras, un vendedor acepta devolver una nota y escritura de fideicomiso, generalmente en forma de una segunda hipoteca. En lugar de utilizar la financiación de un prestamista bancario tradicional, el comprador utiliza la financiación del vendedor.

Esta opción de financiamiento se usa cuando el comprador de vivienda carece de crédito suficiente o de un depósito para todo el préstamo hipotecario.

Si el comprador quiere una casa de $100,000, y sólo puede ofrecer 10.000 $de pago, el comprador sólo podrá ser aprobada por $80,000. Hay un remanente de gap 10,000 en el préstamo hipotecario requerido para la compra. Aquí es donde el vendedor puede ayudar financieramente al comprador. Si la brecha de 1 10,000 es cubierta por el vendedor, entonces realizan el financiamiento de devolución.
Si el comprador no puede obtener financiación en absoluto debido a problemas con los ingresos, el crédito, etc., el vendedor podría tomar los pagos del comprador y continuar pagando su propia hipoteca. Se les exigiría que completaran el préstamo de compra completo dentro de un tiempo establecido o perderían la casa. Esto generalmente violaría los términos del préstamo original.

John Kolb, vicepresidente sénior de Financiación Hipotecaria de Capital, dijo que este financiamiento se completa entre los dos grupos después del hecho.

«Normalmente se hace detrás de escena y después del cierre para compensar la diferencia de lo que el comprador no pudo encontrar para satisfacer las necesidades del vendedor», dijo.

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¿Cómo Pueden Protegerse Ambas Partes?

Este tipo de arreglo puede ser difícil para ambos lados. El vendedor puede preocuparse por si el comprador incumple. El comprador puede preocuparse de que el vendedor respete los términos originales. Es por eso que Kolb recomienda que los compradores y vendedores consulten a un abogado de bienes raíces y firmen un contrato formal para proteger a ambas partes. Esto determina cuánto se espera que pague el comprador, la tasa de interés, el período de tiempo y mucho más. Al igual que lo haría con su préstamo hipotecario tradicional, establecerá los términos del préstamo, que potencialmente incluyen los costos de cierre de los honorarios legales y los cargos por título.

Mark Olson, asesor legal sénior de Archer Norris, dijo que este tipo de financiamiento conlleva un grave riesgo.

«Si esto fuera hace tres o cuatro años, estaría fuera de su mente para hacer el financiamiento de devolución de material», dijo.

Cualquier préstamo conlleva un riesgo de impago. Para los vendedores con ingresos disponibles limitados, el hecho de que un prestatario no pague sus deudas podría tener efectos drásticos en sus vidas financieras. Una de las cosas más importantes para los vendedores es tener en cuenta su propia situación financiera. Si tiene que solicitar un préstamo para pagar una devolución parcial del precio de compra, es posible que desee esperar a otro comprador o renegociar los términos de la compra.

Además, el financiamiento de devolución no es la primera prioridad de reembolso del comprador. Cuando el financiamiento de devolución se lleva a cabo junto con un préstamo bancario tradicional, se prioriza el préstamo hipotecario originado por el banco. En caso de quiebra, el financiamiento de devolución es subordinado, y el préstamo bancario siempre se reembolsará primero.

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¿Cómo Puede Un Vendedor Evaluar La Solvencia de Un Comprador?

Olson dijo que hay implicaciones si el vendedor quiere continuar y ayudar al prestatario. Para tomar una decisión acertada, el vendedor debe investigar el mercado de la vivienda y el historial financiero y el puntaje crediticio del comprador.

El vendedor debe actuar de manera similar a una gran institución de crédito. Si un banco no cree que el prestatario está haciendo una inversión sólida, o si el prestatario carece de los recursos para pagar sus deudas, el banco no prestará el dinero.

«El vendedor tiene que creer en el valor de la propiedad y tiene que creer que sabe a dónde va a ir el mercado», dijo Olson. «Si el comprador no puede obtener el monto total del préstamo, es porque tiene problemas de crédito.»Aunque es mínimo, hay algunas razones por las que algunos vendedores proporcionan financiamiento para la devolución de material.

En primer lugar, el financiamiento de devolución de material permite que más compradores califiquen para la propiedad del vendedor. Es posible que el vendedor aún tenga que pagar comisiones completas a la fecha de venta original.

En segundo lugar, debido a que más personas pueden obtener financiamiento, la casa se vuelve más atractiva para los compradores. Esto puede aumentar el precio de venta de la propiedad.

Finalmente, el vendedor puede obtener un beneficio en el préstamo debido a los costos de tasa de interés más altos.

El financiamiento de devolución puede llevar cualquier tasa de interés o términos, según Greg Cook, un especialista en compradores de vivienda por primera vez. A diferencia de la financiación bancaria, que ofrece préstamos con tasas de interés que van del 3 al 5 por ciento, los vendedores pueden proporcionar financiación de devolución para prestatarios con tasas de interés de más del 8 al 15 por ciento. Esto se establece en el acuerdo de financiación del propietario. Si el financiamiento del propietario es por el monto total, esto podría evitar una transferencia de título, ya que alertaría a la compañía hipotecaria que tiene el préstamo convencional actual. Sin embargo, podría llevar a un cierre inicial más rápido. Si el comprador incumple los pagos, dependiendo de la cantidad, el vendedor tiene derecho a cobrar de diferentes maneras, incluida la ejecución hipotecaria de la casa. Sin embargo, este sería un proceso complicado para un individuo. Lo que es más importante en algunos aspectos, tiene que precisar en el papel cuál es el saldo principal y cuántos pagos regulares reducirán dicho saldo.

Es debido a esta naturaleza ilimitada y abierta del financiamiento de devolución que los hace atractivos para algunos vendedores. Cook dijo que cuando entró en el negocio de las hipotecas en la década de 1980, las hipotecas de devolución eran populares.

A pesar de los riesgos y los márgenes de beneficio relativamente pequeños, las hipotecas de devolución de material del vendedor ofrecen características positivas durante el proceso de compra de una casa, dijo Kolb.

«Permiten espacio para la flexibilidad y se pueden diseñar para satisfacer las necesidades de todas las partes involucradas», dijo.

¿Es Un Acuerdo de Financiación del Vendedor Adecuado para Usted?

Solo el comprador y el vendedor en una transacción determinada pueden decidir si es la decisión correcta para ellos. Si bien hay beneficios, también hay muchas complicaciones, incluida la solvencia de un comprador potencial. Si un contrato está escrito, es posible que ambas partes quieran seguir los pasos tradicionales, como una tasación y que el comprador presente ingresos y otra documentación financiera, como un informe de crédito o estados de activos. Todo esto ayudará a que el comprador y el vendedor tomen una decisión informada. También puede ayudar al comprador a asegurar la financiación tradicional en un momento posterior.

Si una o ambas partes deciden que no es la opción correcta, el comprador puede explorar diferentes opciones de prestamista. Cada prestamista hipotecario tradicional tiene sus propios procesos de suscripción. El comprador y el vendedor también pueden renegociar el precio o discutir una opción de arrendamiento. Los agentes inmobiliarios y los abogados pueden desempeñar un papel clave en estas discusiones.

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Si está buscando un préstamo tradicional, es preferible la aprobación previa antes de comenzar a comprar. Sea cual sea la etapa en la que se encuentre en el proceso de compra o refinanciación, ingrese su código postal a continuación para ver a los prestamistas con tasas de préstamo baratas. Los vendedores tienen opciones para un cierre más rápido, mejores tasas de interés y términos, y mucho más. Esto es cierto ya sea que esté comprando, refinanciando una hipoteca tradicional o refinanciando un acuerdo de financiamiento de propietario.

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