¿Qué es una Cláusula de Caducidad-y cómo puede usarlo a su favor?

Suena como un cóctel que disfrutarías en unas vacaciones tropicales, ¡pero una cláusula de puesta de sol tiene mucho más fuerza que una bebida veraniega!

Una cláusula de extinción es un término contractual diseñado para proteger tanto al comprador como al vendedor.

Sin embargo, a lo largo de los años, los informes de desarrolladores que se aprovechan de estas cláusulas para obtener un mayor beneficio en propiedades fuera del plan (OTP) han dejado a los compradores cautelosos.

¿Qué es una Cláusula de caducidad?

La premisa básica de una cláusula de caducidad es poner una fecha de caducidad o un límite de tiempo en el contrato de propiedad.

Si no se ha celebrado un acuerdo en la fecha de finalización incluida en la cláusula, ambas partes tienen derecho legal a renunciar al contrato.

Una cláusula de caducidad se utiliza generalmente en una de dos situaciones.

Ventas fuera del Plan

Se incluye rutinariamente en los contratos de venta de propiedades fuera del plan.  Agente inmobiliario Estrechando La Mano Con el Cliente Después de la Firma del Contrato

Aquí la cláusula estipula la fecha en la que el desarrollador debe terminar el proyecto, y también estipula que, si la propiedad no está terminada en esta fecha, el comprador tiene derecho legalmente a retirarse del contrato y recibir su depósito en su totalidad.

Generalmente, el proyecto se termina mucho antes de la fecha descrita en la cláusula, ya que los desarrolladores exageran el plazo requerido, para permitir retrasos causados por acciones industriales, inclemencias del tiempo o falta de financiación.

En el pasado, los desarrolladores han sido objeto de escrutinio por usar la cláusula de caducidad en su propio beneficio, particularmente en un mercado caliente.

Ha habido informes de compradores descontentos de desarrolladores que a propósito realizan horas extras para invocar la cláusula de extinción y, por lo tanto, anular todos los contratos.

Luego vuelven a poner las mismas propiedades en el mercado a un precio más alto para aumentar su margen de beneficio.

Este escenario deja al comprador en una gran desventaja porque, si bien su dinero ha estado atado en el desarrollo Fuera del Plan, no ha podido hacer ofertas en otras propiedades, y las propiedades que podían pagar en el momento del depósito han aumentado en valor y ahora están fuera de su alcance.

En los mercados inmobiliarios más desafiantes de hoy en día, donde los inversores son muy cautelosos de comprar una propiedad fuera del plan, y los valores de finalización para este tipo de propiedad se desploman y, a menudo, están muy por debajo del precio del contrato original, es poco probable que los desarrolladores usen una cláusula de caducidad en su beneficio.

En respuesta al abuso generalizado de la cláusula de extinción, el Gobierno de Nueva Gales del Sur anunció en octubre de 2015 que aprobaría una nueva legislación que obligaba a los desarrolladores a obtener el consentimiento por escrito del comprador o del Tribunal Supremo si querían rescindir el contrato cuando el proyecto se retrasara.

En Victoria, las leyes cambiaron en 2019 y los desarrolladores ya no pueden usar sunset closes para «estafar» a los compradores.

Comprar propiedades establecidas

También se puede usar una cláusula de caducidad cuando se pone una oferta en una propiedad condicionada a la venta de su casa anterior.  El Empleador Muestra a Su Empleado Dónde Firmar Un Contrato

Cuando un comprador hace una oferta de este tipo, el vendedor a menudo elige insertar una cláusula de caducidad en el contrato de venta para que puedan retirarse del acuerdo en caso de que el comprador no venda su casa actual dentro del plazo descrito en la cláusula de caducidad.

En este contexto, una cláusula de caducidad protege al vendedor ofreciéndole una forma de volver al mercado, en caso de que el comprador tarde demasiado en poner sus finanzas en orden.

Se puede usar cuando un vendedor está poniendo una oferta en una propiedad para forzar una decisión, y con suerte un compromiso, del vendedor.

El resultado final:

Asegúrese de firmar cualquier acuerdo para comprar una propiedad con los ojos bien abiertos para asegurarse de firmar un contrato que funcione a su favor y no beneficie injustamente al desarrollador o proveedor.

Esto significa que haga que su abogado (no uno recomendado por el vendedor del proyecto, desarrollador o agente de bienes raíces) revise cualquier contrato antes de firmarlo.

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