Osto – ja myyntioptiot – Kiinteistöt ja rakentaminen-Australia

lyhyesti

osto-ja myyntioptiot ovat hyödyllinen tapa antaa osapuolille mahdollisuus tehdä sopimus maan myymisestä tai hankkimisesta tulevaisuudessa, mikä edellyttää vähintään etukäteissitoumusta. Useimmissa ehdoissa myyntioption alaan liittyvät oikeudet tulevat velvoittamaan myyjän myymään maata (”calloption”) tai ostajan ostamaan maata (”putoption”).

tässä artikkelissa käsitellään joitakin lähetys-ja kutsuvaihtoehtojen perus-ja yhteisiä piirteitä.

MIKÄ ON OSTO-OPTIO?

osto-option myöntää maan myyjä abuyerille. Se on täytäntöönpanokelpoinen oikeus, joka ostajan käyttäessä sitä edellyttää,että myyjä myy ostajalle osto-option kohteena olevan maa-alueen.

osto-optio on edullinen ostajalle, ja joitakin tärkeimpiä etuja ovat:

  1. se antaa ostajalle neuvottelumahdollisuuden tehdä tontin osalta due diligence-tarkastus, antaa DA-sopimuksen ja saada hyväksyntä tontin kehittämiseksi ja rahoituksen hankkimiseksi ennen kuin ostaja käyttää osto-optiota;
  2. osto-optio aiheuttaa arvottoman edun tontille ostajan eduksi, ja
  3. hinta (joka on sovittava ennen osto-option tekemistä) ei muutu markkinavaihteluista riippumatta(mikä tietenkin sopii ostajalle parhaiten, jos maa-alueen markkina-arvo nousee osto-option aikana (seebelow)).

MIKÄ ON MYYNTIOPTIO?

myyntioptio on osto-option vastakohta, ja ostaja myöntää sen maan myyjän hyväksi. Ostaja myöntää myyjälle täytäntöönpanokelpoisen oikeuden, jonka avulla myyjä voi vaatia ostajaa ostamaan maa-alueen myyntioption kohteena olevana ajankohtana tulevaisuudessa.

MITEN MYYNTIOPTIO DOKUMENTOIDAAN?

Put-ja call-optiot ovat asiakirjoja kauppakirjana.

option osapuolten tavanomainen tekninen termi deedare:

  1. toimilupa on myyjä; ja
  2. avustuksen saaja, on ostaja.

optiokirjassa on oltava liitteenä täydellinen ja pätevä maan myynti-ja ostosopimus (muiden teknisten asiakirjojen lisäksi). Tämä edellyttää, että kaikista transaktioon liittyvistä näkökohdista sovitaan ennen optio-oikeuden tekemistä(esim.ostohinta, talletus-ja selvitysaika).

kun osapuoli käyttää kyseistä optiota, option liitteenä oleva maa-alueen myynti-ja ostosopimuksesta tulee osapuolia sitova, ja kauppa etenee epätyypillisenä luovutuksena.

osto-ja myyntioptioiden ominaisuudet

huolimatta edellä mainituista eroavaisuuksista osto-ja myyntioptioiden välillä, jäljempänä mainitut ominaisuudet ovat olennaisilta osin samat näiden kahden välillä.

optiopalkkio

koska optiokirjan kohteena on maa-alueen osuus,vastike on maksettava, kun optio-kauppakirja tehdään (ts.optio-oikeuksien vaihdon yhteydessä).

riippuen siitä, millaisesta vaihtoehdosta sovitaan, harkinta on joko:

  1. ”osto-optiomaksu”, jonka ostaja maksaa myyjälle;tai
  2. ”myyntioptiomaksu”, jonka myyjä maksaa ostajalle.

jos sopimus koskee osto-optiota, molemmat harkinnan muodot ovat maksettavia. Vastike voi olla nimellinen.

Option harjoitusaika

osto-option harjoitusaika on määrätty ajanjakso, jonka aikana ostaja voi käyttää osto-optiotaan. Myyntioption toteutuskausi on tietty ajanjakso, jonka aikana ostaja voi käyttää myyntioptiotaan. Osapuolet sopivat tästä aikataulusta ennen sopimuksen tekemistä.

tavallisesti nämä kaksi ajanjaksoa ovat peräkkäisiä.

jos osto-option voimassaoloaika päättyy eikä ostaja ole käyttänyt osto-optiota,joka edellyttää myyjää myymään maa-alueen, ostaja ei voi tehdä niin. Tämä tarkoittaa, että myyjä voi käyttää myyntioptiotaan myyntioption harjoituskaudella ja vaatia ostajaa ostamaan maa-alueen.

kummankaan osapuolen ei ole pakko käyttää optio-oikeuttaan kyseisen optio-oikeuden harjoituskauden aikana. Jos kumpikaan osapuoli ei käytä sopimusta, optio päättyy viimeisen valintakauden päättyessä. Tämä tarkoittaa sitä, että ostaja menettää yksinoikeuden ostaa maa ja myyjä menettää ostajansa (mutta on muuten vapaa käsittelemään maa-aluetta).

luovutus

ostaja, joka on tehnyt osto-optio-sopimuksen, mutta ei ole vielä käyttänyt osto-optio-optiota, voi olla oikeutettu luovuttamaan osto-optio-option mukaiset oikeutensa kolmannelle osapuolelle. Kun tasaus on saatu päätökseen, kolmas osapuoli astuu ostajan saappaisiin, jos se oli alkuperäinen ostaja osto-option nojalla. Kolmas osapuoli ja myyjä jatkavat tämän jälkeen kauppaa osto-option ehtojen mukaisesti.

ehdokkaat

ostajalla voi olla myös oikeus nimetä yksi tai useampi kolmas osapuoli ehdokkaaksi käyttämään osto-optiota ostajan puolesta.

hallintarekisterin nimeäminen on eri asia kuin toimeksianto(jossa ostaja luovuttaa oikeutensa osto-optio-oikeuden perusteella). Jos ehdokas käyttää osto-optiota, syntyy sopimus, joka on ehdokkaan ja myyjän välinen, tai ostajan ja myyjän välinen.

leimaveroa koskevat näkökohdat

kun käytetään myyntioptiota tai osto-optiota, ostaja maksaa leimaveron samalla tavalla kuin tavanomaisesta sopimuksesta (ts.sopimusten vaihdosta).

leimavero vaikuttaa myös silloin, kun annetaan optio tai nimetään ehdokas käyttämään optiota. Leimavero voi olla merkittävä, ja erikoisleimavero-neuvontaa on haettava, jos harkitaan toimeksiantoa tai nimitystä.

lisätietoja:

Daniel Kentwell, asianajaja
puhelin: + 61 2 9233 5544
Sähköposti: [email protected]

tämän artiklan sisältö on tarkoitettu antamaan yleisohje aiheesta. Erityisasiantuntemusta on syytä neuvoa asiantuntijoilta.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.