Le Quoi, le comment et le pourquoi des options de vente et d’achat – Immobilier et Construction – Australie

EN BREF

Les options de vente et d’achat sont un moyen utile de permettre aux parties de conclure un accord de vente ou d’acquisition de terrains à un moment ultérieur, nécessitant un engagement initial minimum. Dans les termes les plus simples, les droits accordés dans le cadre d’une option de vente et d’achat ont un futur droit de contraindre un vendeur à vendre un terrain (l' »option de vente ») ou un acheteur à acheter un terrain (l' »option de vente »).

Cet article couvrira certaines des caractéristiques de base et communes des options d’entrée et d’appel.

QU’EST-CE QU’UNE OPTION D’ACHAT ?

Une option d’achat est accordée par un vendeur de terrain en faveur d’abuyer. Il s’agit d’un droit exécutoire qui, lorsqu’il est exercé par un acheteur, oblige le vendeur à vendre le terrain faisant l’objet de l’option d’appel à l’acheteur.

Une option d’achat est avantageuse pour un acheteur, certains des principaux avantages étant:

  1. sous réserve de négociation, il donne à l’acheteur la possibilité de faire preuve de diligence raisonnable sur le terrain, de déposer un DA et d’obtenir des approbations pour développer le terrain et d’obtenir un financement pour l’acquisition avant que l’acheteur n’exerce l’option d’achat;
  2. une option d’achat donne lieu à un intérêt valable pour le terrain en faveur de l’acheteur; et
  3. le prix (qui doit être convenu avant l’entrée en vigueur de l’acte d’option d’achat) ne changera pas, quelles que soient les fluctuations du marché (qui, bien sûr, conviennent le mieux à un acheteur si la valeur marchande du terrain augmente pendant la période d’option d’achat (voir ci-dessous)).

QU’EST-CE QU’UNE OPTION DE VENTE ?

Une option de vente est l’opposé d’une option d’achat et est consentie par un acheteur en faveur d’un vendeur de terrains. L’acheteur accorde un droit exécutoire au vendeur, ce qui permet au vendeur de demander à l’acheteur d’acheter le terrain faisant l’objet de l’option de vente, à un moment futur.

COMMENT UNE OPTION DE VENTE ET D’ACHAT EST-ELLE DOCUMENTÉE?

Les options de vente et d’achat sont des documents en acte.

Le terme technique habituel pour les parties à une option deedare:

  1. le concédant étant le vendeur; et
  2. le concédant, étant l’acheteur.

L’acte d’option doit y annexer un contrat de vente et d’achat de terrain complet et valide (en plus d’autres documents techniques). Cela nécessite donc que tous les aspects de la transaction soient convenus avant la conclusion de l’acte d’option (par exemple, prix d’achat, dépôt et période de règlement).

Une fois que l’option pertinente est exercée par une partie, le contrat de vente et d’achat du terrain annexé à l’option devient contraignant pour les parties et la transaction progresse en tant que cession atypique.

CARACTÉRISTIQUES DES OPTIONS DE VENTE ET D’ACHAT

Nonobstant les différences susmentionnées entre une option de vente et une option d’achat, les caractéristiques indiquées ci-dessous sont essentiellement les mêmes entre les deux.

Frais d’option

Comme l’objet d’un acte d’option est un intérêt foncier, une contrepartie doit être payée lorsque l’acte d’option est entré (c’est-à-dire lors de l’échange d’actes d’option).

Selon le type d’option convenue, la considération est soit:

  1. des  » frais d’option d’achat « , payés par l’acheteur au vendeur;ou
  2. une « taxe d’option de vente », payée par le vendeur à l’acheteur.

Si l’accord porte sur une option de vente et une option d’achat, les deux formes de considération sont payables. La contrepartie peut être nominale.

Période d’exercice d’option

Une période d’exercice d’option d’achat est une période de temps définie au cours de laquelle l’acheteur peut exercer son option d’achat. Une période d’exercice d’une option de vente est une période de temps définie pendant laquelle l’acheteur peut exercer son option de vente. Ce délai est convenu par les parties avant la conclusion de l’acte d’option.

Habituellement, ces deux périodes de temps sont séquentielles.

Si la période d’option d’achat expire et que l’acheteur n’a pas exercé son option d’achat obligeant le vendeur à vendre le terrain, l’acheteur en devient empêché. Cela signifie que le vendeur peut exercer son option de vente pendant la période d’exercice de l’option de vente et demander à l’acheteur d’acheter le terrain.

Aucune des parties n’est obligée d’exercer son option pendant la période d’exercice de l’option en cours. Si aucune des parties n’exerce son option, l’option prend fin à l’expiration de la période d’option finale. Cela signifie que l’acheteur perd le droit exclusif d’acheter le terrain et que le vendeur perd son acheteur (mais est sinon libre de traiter le terrain).

Cession

Un acheteur qui a conclu un acte d’option d’achat, mais qui n’a pas encore exercé l’option d’achat, peut être en droit de céder ses droits sous l’acte d’option d’achat à un tiers. À la fin de l’attribution, le tiers se mettra à la place des acheteurs s’il s’agissait de l’acheteur initial en vertu de l’acte d’option d’achat. Le tiers et le vendeur procèdent alors à la transaction conformément aux termes de l’acte d’option d’achat.

Nominations

Un acheteur peut également avoir le droit de nommer une ou plusieurs tierces parties en tant que prête-nom pour exercer l’option d’achat au nom de l’acheteur.

La nomination d’un candidat est différente d’une cession (lorsque l’acheteur cède ses droits en vertu de l’acte d’option d’achat). Le candidat de l’Ifa exerce l’option d’achat, le contrat qui entrera en vigueur sera entre le candidat et le vendeur, au lieu d’entre l’acheteur et le vendeur.

CONSIDÉRATIONS RELATIVES AU DROIT DE TIMBRE

Lorsqu’une option de vente ou une option d’achat est exercée, le droit de timbre devient payable par l’acheteur comme il le ferait normalement pour un prêt standard (c’est-à-dire lors de l’échange de contrats).

Des implications en matière de droits de timbre surviennent également lors de l’attribution d’une option ou de la désignation d’un candidat pour exercer une option. La fiabilité du droit de timbre peut être importante et des conseils spécialisés en matière de droit de timbre doivent être demandés si une cession ou une nomination est envisagée.

Pour plus d’informations, veuillez contacter:

Daniel Kentwell, Avocat
Téléphone: + 61 2 9233 5544
Courriel : [email protected]

Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils spécialisés doivent être recherchésà propos de vos circonstances spécifiques.

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.