Che cos’è il carryback financing?

Angie Watts è un agente immobiliare con licenza con Florida Executive Realty nella sempre più popolare Tampa Bay area. Specializzata in immobili residenziali dal 2015, Angie è un blogger immobiliare che ha pubblicato un ebook educare i proprietari di abitazione su come fare più soldi quando vendono le loro case.Il suo obiettivo è quello di educare e potenziare sia gli acquirenti di casa e venditori in modo che possano essere duri senza stress…

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Scritto byAngie Watt
Licenza Agente Immobiliare

Joel Ohman è il CEO di una società di private equity backed digital media company. Lui è un CERTIFIED FINANCIAL PLANNER™, autore, angel investor, e imprenditore seriale che ama creare cose nuove, se i libri o le imprese. Ha anche precedentemente servito come fondatore e residente CFP® di un’agenzia di assicurazione nazionale, Real Time Health Quotes. Ha anche un MBA presso l’Università del Sud della Florida….

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Rivedendo byJoel Ohman
Fondatore, CFP®

AGGIORNATO: Aug 3, 2021

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Riporto finanziamento si verifica quando un venditore immobiliare fornisce il finanziamento per l’acquirente di proprietà. È anche conosciuto come “finanziamento del venditore” e può violare il contratto che hai con un creditore tradizionale.

In parole povere, un venditore accetta di riportare una nota e un atto di fiducia, di solito sotto forma di una seconda ipoteca. Invece di utilizzare il finanziamento da un creditore bancario tradizionale, l’acquirente utilizza il finanziamento da parte del venditore.

Questa opzione di finanziamento viene utilizzata quando l’acquirente manca di credito sufficiente o di un deposito per l’intero mutuo ipotecario.

Se l’acquirente vuole una casa di $100.000 e può fornire solo un acconto di down 10.000, l’acquirente può essere approvato solo per 8 80.000. C’è un gap 10.000 gap avanzi nel mutuo ipotecario richiesto per l’acquisto. Questo è dove il venditore può aiutare finanziariamente l’acquirente. Se il divario di $10.000 è coperto dal venditore, quindi eseguono il finanziamento del riporto.
Se l’acquirente non può essere finanziato a causa di problemi con reddito,credito, ecc., il venditore potrebbe prendere i pagamenti del compratore e continuare a pagare il loro proprio mutuo. Essi sarebbero tenuti a completare il prestito di acquisto completo entro un tempo stabilito o perdere la casa. Ciò violerebbe generalmente i termini del prestito originale.

John Kolb, vice presidente senior di Capital Mortgage Funding, ha detto che questo finanziamento è completato tra i due gruppi dopo il fatto.

“In genere è fatto dietro le quinte e dopo la chiusura per compensare la differenza di ciò che l’acquirente non è riuscito a trovare per soddisfare le esigenze del venditore”, ha affermato.

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Come possono entrambe le parti proteggersi?

Questo tipo di disposizione può essere difficile per entrambi i lati. Il venditore può preoccuparsi se il compratore di default. Il compratore può preoccuparsi per il venditore onorare i termini originali. Questo è il motivo per cui Kolb raccomanda che acquirenti e venditori passano attraverso un avvocato immobiliare e inchiostro un contratto formale per proteggere entrambe le parti. Questo determina quanto l’acquirente dovrebbe pagare, il tasso di interesse, il periodo di tempo e molto altro. Proprio come si farebbe con il vostro mutuo ipotecario tradizionale, potrai impostare termini di prestito potenzialmente compresi i costi di chiusura per le spese legali e le spese di titolo.

Mark Olson, un consulente legale senior con Archer Norris, ha detto che questo tipo di finanziamento comporta un serio rischio.

“Se questo fosse tre o quattro anni fa, saresti fuori di testa per fare il finanziamento del riporto”, ha detto.

Qualsiasi prestito comporta un rischio di default. Per i venditori con reddito disponibile limitato, il fallimento di un mutuatario di rimborsare i loro debiti potrebbe avere effetti drastici sulla loro vita finanziaria. Una delle cose più importanti per i venditori è tenere a mente la propria situazione finanziaria. Se si deve prendere un prestito per pagare un riporto parziale sul prezzo di acquisto, si consiglia di attendere un altro acquirente o rinegoziare i termini dell’acquisto.

Inoltre, il finanziamento riporto non è la prima priorità di rimborso dell’acquirente. Quando il finanziamento riporto viene effettuato a fianco di un prestito bancario tradizionale, il prestito ipotecario banca-origine è la priorità. Il finanziamento del riporto è subordinato in caso di fallimento e il prestito bancario sarà sempre rimborsato per primo.

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Come può un venditore valutare l’affidabilità creditizia di un acquirente?

Olson ha detto che ci sono implicazioni se il venditore vuole procedere e assistere il mutuatario. Al fine di prendere una decisione sana, il venditore dovrebbe ricercare il mercato immobiliare e la storia finanziaria dell’acquirente e punteggio di credito.

Il venditore dovrebbe agire in modo simile a un grande istituto di credito. Se una banca non crede che il mutuatario sta facendo un investimento sano, o se il mutuatario manca le risorse per rimborsare i suoi debiti, la banca non presterà i soldi.

“Il venditore deve credere nel valore della proprietà e deve credere che lui o lei sa dove andrà il mercato”, ha detto Olson. “Se l’acquirente non può ottenere l’intero importo del prestito, è perché l’acquirente ha problemi di credito.”Anche se minimo, ci sono alcuni motivi per cui alcuni venditori forniscono il finanziamento riporto.

In primo luogo, il finanziamento riporto consente a più acquirenti di qualificarsi per la proprietà del venditore. Il venditore può ancora pagare commissioni agente immobiliare pieno sulla data di vendita originale.

In secondo luogo, perché più persone sono in grado di ottenere finanziamenti, la casa diventa più attraente per gli acquirenti. Questo può aumentare il prezzo di vendita della proprietà.

Infine, il venditore può realizzare un profitto sul prestito a causa di costi di tasso di interesse più elevati.

Carryback finanziamento può portare tutti i tassi di interesse o termini, secondo Greg Cook, una prima volta a casa acquirente specialista. A differenza di finanziamento bancario che offre prestiti con tassi di interesse che vanno dal 3 al 5 per cento, i venditori possono fornire riporto finanziamento per i mutuatari con verso l’alto di 8 a 15 per cento tassi di interesse. Questo è disposto nel contratto di finanziamento del proprietario. Se il finanziamento proprietario è per l’intero importo, questo potrebbe impedire un trasferimento di titolo come che sarebbe avvisare la società di mutuo che detiene il prestito convenzionale corrente. Potrebbe portare ad una chiusura iniziale più veloce, però. Se l’acquirente è inadempiente sui pagamenti, a seconda dell’importo, il venditore ha il diritto di raccogliere in modi diversi, tra cui la preclusione sulla casa. Questo sarebbe un processo complicato per un individuo, però. Ancora più importante in qualche modo, si deve inchiodare sulla carta ciò che il saldo principale sta andando in e quanto pagamenti regolari ridurrà detto equilibrio.

È dovuto a questa natura illimitata e aperta del finanziamento del riporto che li rende attraenti per alcuni venditori. Cook ha detto che quando è entrato nel business dei mutui nel 1980, i mutui a riporto erano popolari.

Nonostante i rischi e i margini di profitto relativamente piccoli, i mutui di riporto del venditore offrono caratteristiche positive durante il processo di acquisto della casa, ha detto Kolb.

“Consentono spazio per la flessibilità e possono essere realizzati per soddisfare le esigenze di tutte le parti coinvolte”, ha affermato.

Un accordo di finanziamento del venditore è giusto per te?

Solo l’acquirente e il venditore in una determinata transazione possono decidere se è la mossa giusta per loro. Mentre ci sono benefici, ci sono anche un sacco di complicazioni tra cui il merito di credito di un potenziale acquirente. Se un contratto è scritto, entrambe le parti potrebbero voler passare attraverso passaggi tradizionali come una valutazione e l’acquirente che presenta reddito e altra documentazione finanziaria come un rapporto di credito o dichiarazioni patrimoniali. Tutto ciò aiuterà sia l’acquirente che il venditore a prendere una decisione informata. Può anche aiutare l’acquirente a garantire il finanziamento tradizionale in un secondo momento.

Se una o entrambe le parti decidono che non è la scelta giusta, l’acquirente può esplorare diverse opzioni di creditore. Istituti di credito ipotecario tradizionali hanno ciascuno i propri processi di sottoscrizione. L’acquirente e il venditore possono anche rinegoziare il prezzo o discutere un’opzione di leasing. Agenti immobiliari e avvocati possono svolgere un ruolo chiave in queste discussioni.

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