Che cos’è una clausola di scadenza-e come puoi usarlo a tuo vantaggio?

Sembra un cocktail che ti piacerebbe in una vacanza tropicale, ma una clausola di tramonto racchiude molto più pugno di una bevanda estiva!

Una sunset clause è un termine contrattuale volto a proteggere sia l’acquirente che il venditore.

Tuttavia, nel corso degli anni le segnalazioni di sviluppatori che approfittano di queste clausole per realizzare un profitto maggiore nelle proprietà off the plan (OTP) hanno lasciato cauti gli acquirenti.

Che cos’è una clausola di scadenza?

La premessa di base di una clausola di tramonto è quello di mettere una data di scadenza o limite di tempo sul contratto di proprietà.

Se un accordo non ha avuto luogo entro la data di fine inclusa nella clausola, entrambe le parti hanno legalmente il diritto di allontanarsi dal contratto.

Una clausola di scadenza viene generalmente utilizzata in una delle due situazioni.

Off The Plan Sales

È regolarmente incluso nei contratti di vendita di proprietà off-the-plan.  Agente immobiliare che stringe la mano al cliente dopo la firma del contratto

Qui la clausola stabilisce la data entro la quale lo sviluppatore deve terminare il progetto e stabilisce anche che, se la proprietà non è terminata entro questa data, l’acquirente ha legalmente il diritto di allontanarsi dal contratto e ricevere il loro deposito per intero.

Generalmente, il progetto è terminato ben prima della data descritta nella clausola, poiché gli sviluppatori esagerano i tempi richiesti, per consentire ritardi causati da azioni industriali, maltempo o mancanza di finanziamenti.

In passato gli sviluppatori sono stati esaminati per aver utilizzato la clausola di tramonto a proprio vantaggio, in particolare in un mercato caldo.

C’erano state segnalazioni da parte di acquirenti scontenti di sviluppatori che eseguivano intenzionalmente gli straordinari per invocare la clausola di tramonto e quindi annullare tutti i contratti.

Hanno quindi rimesso le stesse proprietà sul mercato ad un prezzo più alto per aumentare il loro margine di profitto.

Questo scenario lascia l’acquirente in grande svantaggio perché mentre il loro denaro è stato legato allo sviluppo del piano, non sono stati in grado di fare offerte su altre proprietà e le proprietà che potevano permettersi al momento del deposito sono aumentate di valore e sono ora fuori portata.

Nei mercati immobiliari più impegnativi di oggi, dove gli investitori sono molto cauti nell’acquistare la proprietà del piano, e sui valori di completamento per questo tipo di proprietà stanno crollando e spesso ben al di sotto del prezzo originale del contratto, è improbabile che gli sviluppatori utilizzino una clausola di tramonto a loro vantaggio.

In risposta all’abuso diffuso della clausola di tramonto, il governo del Nuovo Galles del Sud ha annunciato nell’ottobre 2015 che avrebbe approvato una nuova legislazione che costringeva gli sviluppatori a ottenere il consenso scritto dall’acquirente o dalla Corte Suprema se volevano risolvere il contratto quando il progetto era in ritardo.

A Victoria, le leggi sono cambiate in 2019 e gli sviluppatori non sono più autorizzati a utilizzare sunset closes per “fregare” gli acquirenti.

Acquisto di proprietà stabilite

Una clausola di tramonto può anche essere utilizzata quando un’offerta è posta su una proprietà condizionata alla vendita della loro casa precedente. Datore di lavoro Mostrando i Suoi Dipendenti A Firmare Un Contratto

Quando un acquirente fa un’offerta, un venditore spesso sceglie di inserire una clausola nel contratto di vendita in modo che si può tirare fuori dall’accordo, qualora l’acquirente non riescono a vendere la loro casa attuale entro i tempi descritti nella clausola.

In questo contesto, una clausola di scadenza protegge il venditore offrendo loro una via di ritorno sul mercato, se l’acquirente impiega troppo tempo per mettere in ordine le proprie finanze.

Può essere utilizzato quando un venditore sta mettendo un’offerta su una proprietà al fine di forzare una decisione, e si spera impegno, fuori del venditore.

La linea di fondo:

Assicurati di inserire qualsiasi accordo per l’acquisto di una proprietà con gli occhi spalancati per assicurarti di firmare un contratto che funzioni a tuo vantaggio e non avvantaggi ingiustamente lo sviluppatore o il fornitore.

Questo significa ottenere il vostro avvocato (non uno raccomandato dal project marketer, sviluppatore o agente immobiliare) per controllare qualsiasi contratto prima di firmarlo.

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