Het wat, hoe en waarom van put – en callopties – onroerend goed en bouw-Australië

in het kort

Put-en callopties zijn een nuttige manier om partijen in staat te stellen een overeenkomst aan te gaan om grond op een toekomstig tijdstip te verkopen of te verwerven, waarbij een minimale toezegging vooraf vereist is. In de meest simplistische termen, rechten verleend onder een put-en calloptie gebied toekomstig recht om een verkoper te dwingen om grond te verkopen (de “calloptie”), of een koper om grond te kopen (de “putoption”).

dit artikel zal enkele van de fundamentele en gemeenschappelijke kenmerken van uitvoer-en callopties behandelen.

WAT IS EEN CALLOPTIE?

een calloptie wordt door een verkoper van grond ten gunste van abuyer verleend. Het is een afdwingbaar recht dat,wanneer het wordt uitgeoefend door een koper, vereist dat de verkoper de grond waarop de call option betrekking heeft, aan de koper verkoopt.

een calloptie is voordelig voor een koper, met enkele van de belangrijkste voordelen::

  1. onder voorbehoud van onderhandelingen biedt het de koper de mogelijkheid om due diligence op de grond te doen, een DA in te dienen en goedkeuringen te verkrijgen om de grond te ontwikkelen en financiering voor de verwerving te verzekeren voordat de koper de calloptie uitoefent;
  2. een calloptie geeft aanleiding tot een onweerlegbaar belang in het land in het voordeel van de koper; en
  3. de prijs (die moet worden overeengekomen voordat de calloptie-akte wordt ingevoerd) zal niet veranderen, ongeacht marktschommelingen(die natuurlijk, indien het meest geschikt voor een koper, indien de marktwaarde van de grond tijdens de calloptie-periode toeneemt (zie hieronder)).

WAT IS EEN PUTOPTIE?

een putoptie is het tegenovergestelde van een calloptie en wordt door een koper toegekend aan een verkoper van grond. De koper verleent een afdwingbaar recht aan de verkoper, waardoor de verkoper de koper kan vragen om de grond waarop de putoptie betrekking heeft, op een toekomstig tijdstip te kopen.

HOE WORDT EEN PUT-EN CALLOPTIE GEDOCUMENTEERD?

Put-en callopties zijn documenten bij akte.

de gebruikelijke technische term voor de partijen bij een optie deedare:

  1. concessiegever is de verkoper;en
  2. concessiehouder is de koper.

bij de optieakte moet een volledig en geldig contract voor verkoop en aankoop van grond zijn gevoegd (naast andere technische documenten). Dit vereist derhalve dat alle aspecten van de transactie worden overeengekomen voordat de optieakte wordt gesloten(bijvoorbeeld koopprijs, deposito en afwikkelingsperiode).

zodra de betrokken Optie door een partij wordt uitgeoefend, wordt de aan de optie gehechte Overeenkomst voor de verkoop en aankoop van grond bindend voor de partijen en verloopt de transactie als atypische overdracht.

kenmerken van PUT-en callopties

niettegenstaande de bovengenoemde verschillen tussen putopties en callopties, zijn de hieronder vermelde kenmerken in wezen hetzelfde tussen beide.

Optievergoeding

aangezien het voorwerp van een optieakte een rente in grond is,moet een vergoeding worden betaald wanneer de optieakte wordt opgenomen (dat wil zeggen bij de uitwisseling van optieakten).

afhankelijk van het type optie dat wordt overeengekomen, wordt ofwel:

  1. een “call option fee”, betaald door de koper aan de verkoper;of
  2. een “putoptievergoeding”, betaald door de verkoper aan de koper.

indien de overeenkomst betrekking heeft op een put-en calloptie, zijn beide vormen van beschouwing verschuldigd. De vergoeding kan nominaal zijn.

uitoefeningsperiode van een optie

een uitoefeningsperiode van een calloptie is een bepaalde periode gedurende welke de koper zijn calloptie kan uitoefenen. Een putoptie oefenperiode is een bepaalde periode waarin de koper zijn putoptie kan uitoefenen. Deze termijn wordt door de partijen overeengekomen voordat de optieakte wordt aangegaan.

gewoonlijk zijn deze twee perioden opeenvolgend.

indien de termijn voor de calloptie verstrijkt en de koper zijn calloptie niet heeft uitgeoefend waarbij de verkoper werd verplicht de grond te verkopen,wordt de koper hiervan uitgesloten. Dit betekent dat de verkoper zijn putoptie kan uitoefenen tijdens de putoptieperiode en van de koper kan verlangen dat hij de grond koopt.

geen van beide partijen is verplicht hun optie uit te oefenen tijdens de relevante uitoefeningsperiode. Als geen van beide partijen gebruik maakt van de optie, komt de optie tot een einde bij het verstrijken van de eindoptieperiode. Dit betekent dat de koper het exclusieve recht om de grond te kopen verliest en de verkoper zijn koper verliest (maar is anderenvrij om de grond te behandelen).

cessie

een koper die een calloptie-akte heeft aangegaan, maar de calloptie nog niet heeft uitgeoefend, kan gerechtigd zijn zijn rechten uit hoofde van de calloptie-akte aan een derde over te dragen. Na voltooiing van de overname zal de derde partij in de schoenen van de koper treden als het de oorspronkelijke koper was onder de calloptie-akte. De derde partij en de verkoper gaan vervolgens door met de transactie overeenkomstig de voorwaarden van de calloptie-akte.

nominaties

een koper kan ook het recht hebben om een of meer derden aan te wijzen als een gevolmachtigde om de calloptie namens de koper uit te oefenen.

de benoeming van een kandidaat verschilt van een cessie(waarbij de koper zijn rechten uit hoofde van de calloptie-akte overdraagt). Indien een genomineerde de calloptie uitoefent, zal het contract dat ontstaat tussen de genomineerde en de verkoper, in plaats van tussen de koper en de verkoper.

overwegingen met betrekking tot het zegelrecht

wanneer een putoptie of een calloptie wordt uitgeoefend, wordt het zegelrecht door de koper betaald zoals het normaliter zou doen bij een standaardconveyance (dat wil zeggen bij uitwisseling van contracten).

Zegelrechtimplicaties doen zich ook voor wanneer een optie wordt toegewezen of wanneer een kandidaat wordt aangewezen om een optie uit te oefenen. De betrouwbaarheid van de zegelrechten kan aanzienlijk zijn en indien een opdracht of nominatie wordt overwogen, moet advies worden ingewonnen over de specialistische zegelrechten.

voor nadere informatie kunt u contact opnemen met:

Daniel Kentwell, Solicitor
telefoon: + 61 2 9233 5544
e-mail: [email protected]

de inhoud van dit artikel is bedoeld als algemene leidraad voor het onderwerp. Specialistisch advies moet worden gevraagd over uw specifieke omstandigheden.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.