Vad, hur och varför av sälj – och köpoptioner – fastigheter och byggande-Australien

i korthet

sälj-och köpoptioner är ett användbart sätt att tillåta parterna att ingå ett avtal om att sälja eller förvärva mark vid en framtida tidpunkt, vilket kräver minsta initiala åtagande. I mostsimplistic av villkor, rättigheter som beviljas enligt en säljoption område framtida rätt att tvinga en säljare att sälja mark (Den” calloption”), eller en köpare att köpa mark (Den”putoption”).

den här artikeln kommer att täcka några av de grundläggande och vanliga funktionerna Iput och call options.

VAD ÄR EN KÖPOPTION?

en köpoption beviljas av en säljare av mark till förmån för abuyer. Det är en verkställbar rättighet som,när den utövas av en köpare, kräver att säljaren säljer marken som är föremål för samtalsalternativet till köparen.

ett köpoption är fördelaktigt för en köpare, med några av de viktigaste fördelarna är:

  1. föremål för förhandlingar, det ger köparen möjlighet attundertake due diligence på marken, lämna in en DA och få godkännande för att utveckla marken och säkra finansiering för förvärvet innan köparen utövar köpoptionen;
  2. en köpoption ger upphov till ett förbehållbart intresse för marken till förmån för köparen; och
  3. priset (som måste avtalas innan köpoptionsakten ingås) kommer inte att förändras, oavsett marknadsfluktuationer(vilket naturligtvis, om det är mest lämpligt för en köpare om marknadsvärdet av marken ökar under köpoptionsperioden (se nedan)).

VAD ÄR EN SÄLJOPTION?

en säljoption är motsatsen till en köpoption och beviljas av en köpare till förmån för en säljare av mark. Köparen beviljar en verkställbar rätt till säljaren, vilket gör det möjligt för säljaren attkräva köparen att köpa marken som är föremål för säljoptionen, vid en framtida tidpunkt.

HUR DOKUMENTERAS ETT SÄLJ-OCH KÖPOPTION?

sälj-och köpoptioner är handlingar genom handling.

den vanliga tekniska termen för parterna i en option deedare:

  1. bidragsgivare är säljaren; och
  2. bidragsmottagare, är köparen.

optionshandlingen måste ha bifogat det ett fullständigt och giltigt avtal om försäljning och inköp av mark (förutom andratekniska dokument). Detta kräver därför att alla aspekter av transaktionen avtalas innan optionsaktionen ingås (t.ex. inköpspris, insättnings-och avvecklingsperiod).

när den relevanta optionen har utnyttjats av en part, avtalet om försäljning och köp av mark som bifogas optionen deedblir bindande för parterna och transaktionen fortskrider som atypisk transport.

funktioner i sälj-och köpoptioner

trots de ovan nämnda skillnaderna mellan en säljoption och en köpoption är de funktioner som anges nedan väsentligen samma mellan de två.

optionsavgift

eftersom föremålet för en optionshandling är ett intresse för mark,krävs ersättning när optionshandlingen är införd i (dvs. vid utbyte av optionshandlingar).

beroende på vilken typ av alternativ som överenskommits är övervägandet antingen:

  1. en ”köpoption avgift”, betalas av köparen till säljaren;eller
  2. en ”säljoptionsavgift” som betalas av säljaren till köparen.

om avtalet gäller en sälj-och köpoption, betalas båda formerna av övervägande. Övervägandet kan vara nominellt.

optionsökningsperiod

en köpoptionsökningsperiod är en viss tidsperiod under vilken köparen kan utöva sin köpoption. En säljoptionsperiod är en bestämd tidsperiod under vilken köparen kan utöva sin säljoption. Denna tidsram godkänns av parterna föreoptionshandling ingås.

vanligtvis är dessa två tidsperioder sekventiella.

om köpoptionsperioden löper ut och köparen inte har utövat sin köpoption som kräver att säljaren säljer marken,blir köparen utesluten från att göra det. Detta innebär att theseller kan utöva sin säljoption under säljoptionsperioden och kräva att köparen köper marken.

ingen av parterna är tvungna att utnyttja sin option under den aktuella optionsperioden. Om ingen av parterna utövar sinaroption upphör alternativet vid utgången av finaloptionsperioden. Detta innebär att köparen förlorar ensamrätten att köpa marken och säljaren förlorar sin köpare (men är annars fri att hantera marken).

uppdrag

en köpare som har ingått en köpoption, men ännu inte har utövat köpoptionen, kan ha rätt att tilldela sina rättigheter enligt köpoptionsakten till en tredje part. Efter avslutad tilldelning kommer den tredje parten att gå in i köparens skor om det var den ursprungliga köparen under köpoptionsakten. Den tredje parten och säljaren fortsätter sedan med transaktionen i enlighet med villkoren i köpoptionsakten.

nomineringar

en köpare kan också ha rätt att utse en eller flera tredje parter som förvaltare för att utnyttja köpoptionen på köparens vägnar.

utnämningen av en förvaltare skiljer sig från ett uppdrag (där köparen tilldelar sina rättigheter enligt köpoptionsakten). IFA-förvaltaren utövar köpoptionen, kontraktet som kommer att existera kommer att vara mellan förvaltaren och säljaren, i stället för mellan köparen och säljaren.

stämpelskatt överväganden

när en säljoption eller en köpoption utnyttjas, stämpelskattblir betalas av köparen som det normalt skulle för en standardkonveyans (dvs. vid utbyte av kontrakt).

stämpelskatt implikationer uppstår också vid tilldelning av en option ellerutnämning av en förvaltare för att utöva en option. Stämpelskyldigheten kan vara betydande och specialist stämpelskatt råd bör sökas om ett uppdrag eller nominering övervägs.

för ytterligare information kontakta:

Daniel Kentwell, advokat
telefon: + 61 2 9233 5544
e-post: [email protected]

innehållet i denna artikel är avsedd att ge en allmänguide till ämnet. Specialistrådgivning bör sökasom dina specifika omständigheter.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.