The What, How and Why of put and call options – Real Estate and Construction – Australia

IN BRIEF

Put- und Call-Optionen sind eine nützliche Möglichkeit, Parteien zu ermöglichen, eine Vereinbarung über den Verkauf oder Erwerb von Grundstücken zu einem zukünftigen Zeitpunkt abzuschließen, die eine minimale Vorabverpflichtung erfordert. In den meisten Fällen handelt es sich bei den im Rahmen einer Put- und Call-Option gewährten Rechten um das Recht, einen Verkäufer zum Verkauf von Land (die „Calloption“) oder einen Käufer zum Kauf von Land (die „Putoption“) zu zwingen.

In diesem Artikel werden einige der grundlegenden und allgemeinen Funktionen von Anruf- und Anrufoptionen behandelt.

WAS IST EINE CALL-OPTION?

Eine Call-Option wird von einem Grundstücksverkäufer zugunsten eines Käufers gewährt. Es handelt sich um ein durchsetzbares Recht, das, wenn es von einem Käufer ausgeübt wird, den Verkäufer dazu verpflichtet, das Grundstück, das Gegenstand der Call-Option ist, an den Käufer zu verkaufen.

Eine Call-Option ist für einen Käufer von Vorteil, wobei einige der Hauptvorteile sind:

  1. vorbehaltlich der Verhandlung gibt es dem Käufer die Möglichkeit, die Due Diligence auf dem Land zu treffen, eine DA einzureichen und Genehmigungen zur Entwicklung des Landes zu erhalten und die Finanzierung für den Erwerb zu sichern, bevor der Käufer die Call-Option ausübt;
  2. Eine Call-Option führt zu einem vorbehaltbaren Interesse an dem Grundstück zugunsten des Käufers; und
  3. Der Preis (der vor Abschluss der Call-Option vereinbart werden muss) ändert sich nicht, unabhängig von Marktschwankungen (was natürlich für einen Käufer am besten geeignet ist, wenn der Marktwert des Grundstücks während des Call-Optionszeitraums steigt (siehe unten)).

WAS IST EINE PUT-OPTION?

Eine Put-Option ist das Gegenteil einer Call-Option und wird von einem Käufer zugunsten eines Verkäufers von Grundstücken gewährt. Der Käufer räumt dem Verkäufer ein durchsetzbares Recht ein, das es dem Verkäufer ermöglicht, den Käufer aufzufordern, das Grundstück, das Gegenstand der Put-Option ist, zu einem zukünftigen Zeitpunkt zu kaufen.

WIE WIRD EINE PUT- UND CALL-OPTION DOKUMENTIERT?

Put- und Call-Optionen sind urkundliche Dokumente.

Der übliche Fachbegriff für die Parteien einer Option deedare:

  1. grantor ist der Verkäufer; und
  2. Grantee ist der Käufer.

Der Optionsurkunde muss ein vollständiger und gültiger Vertrag über den Kauf und Verkauf von Grundstücken beigefügt sein (zusätzlich zu anderen technischen Dokumenten). Dies erfordert daher, dass alle Aspekte der Transaktion vereinbart werden, bevor die Optionsurkunde abgeschlossen wird (z. B. Kaufpreis, Einzahlung und Abrechnungszeitraum).

Sobald die betreffende Option von einer Partei ausgeübt wird, wird der Vertrag über den Kauf und Verkauf von Grundstücken, der der Option beigefügt ist, für die Parteien verbindlich und die Transaktion verläuft als atypische Übertragung.

FUNKTIONEN VON PUT- UND CALL-OPTIONEN

Ungeachtet der oben genannten Unterschiede zwischen einer Putoption und einer Call-Option sind die unten aufgeführten Funktionen im Wesentlichen die gleichen zwischen den beiden.

Optionsgebühr

Da der Gegenstand einer Optionsurkunde ein Interesse an Land ist, ist eine Gegenleistung zu zahlen, wenn die Optionsurkunde eingetragen wird (dh beim Austausch von Optionsurkunden).

Abhängig von der Art der Option, die vereinbart wird, ist theconsideration entweder:

  1. eine „Call Option Fee“, die vom Käufer an den Verkäufer gezahlt wird;oder
  2. eine „Put-Optionsgebühr“, die vom Verkäufer an den Käufer gezahlt wird.

Wenn es sich um eine Put- und Call-Option handelt, sind beide Betrachtungsformen zahlbar. Die Gegenleistung kann nominal sein.

Optionsausübungszeitraum

Ein Ausübungszeitraum für Call-Optionen ist ein festgelegter Zeitraum, in dem der Käufer seine Call-Option ausüben kann. Ein Put-Option exerciseperiod ist ein festgelegter Zeitraum, in dem der Käufer seine Put-Option ausüben kann. Dieser Zeitraum wird von den Parteien vor Deroptionsurkunde wird abgeschlossen.

Normalerweise sind diese beiden Zeiträume sequentiell.

Wenn die Call-Option abläuft und der Käufer seine Call-Option, die den Verkäufer zum Verkauf des Grundstücks verpflichtet, nicht ausgeübt hat, wird der Käufer davon ausgeschlossen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer seine Put-Option während des Ausübungszeitraums ausüben kann und vom Käufer den Kauf des Grundstücks verlangen kann.

Keine der Parteien ist gezwungen, ihre Option während des entsprechenden Optionsausübungszeitraums auszuüben. Wenn keine der Parteien ihre Option ausübt, endet die Option mit Ablauf der letzten Optionsperiode. Dies bedeutet, dass der Käufer das ausschließliche Recht verliert, das Land zu kaufen, und der Verkäufer seinen Käufer verliert (aber ansonsten frei ist, mit dem Land umzugehen).

Abtretung

Ein Käufer, der eine Kaufoptionsurkunde abgeschlossen, die Kaufoption jedoch noch nicht ausgeübt hat, kann berechtigt sein, seine Rechte aus der Kaufoptionsurkunde an einen Dritten abzutreten. Nach Abschluss der Abtretung tritt der Dritte in die Fußstapfen des Käufers, als wäre er der ursprüngliche Käufer im Rahmen der Kaufoptionsurkunde. Der Dritte und der Verkäufer fahren dann mit der Transaktion in Übereinstimmung mit den Bedingungen der Kaufoptionsurkunde fort.

Nominierungen

Ein Käufer kann auch berechtigt sein, einen oder mehrere Dritte als Nominee zu ernennen, um die Call-Option im Namen des Käufers auszuüben.

Die Ernennung eines Nominees unterscheidet sich von einer Abtretung (bei der der Käufer seine Rechte aus der Kaufoptionsurkunde abtritt). Wenn ein Nominee die Call-Option ausübt, wird der Vertrag, der zustande kommt, zwischen dem Nominee und dem Verkäufer und nicht zwischen dem Käufer und dem Verkäufer geschlossen.

STAMP DUTY CONSIDERATIONS

Wenn eine Put-Option oder eine Call-Option ausgeübt wird, wird die Stempelsteuer vom Käufer wie bei einem Standardtransfer (dh beim Austausch von Kontrakten) zu zahlen.

Auswirkungen auf die Stempelsteuer ergeben sich auch bei der Zuweisung einer Option oder der Ernennung eines Nominees zur Ausübung einer Option. Die Stempelpflicht kann erheblich sein, und es sollte eine spezielle Stempelsteuerberatung eingeholt werden, wenn ein Auftrag oder eine Nominierung in Betracht gezogen wird.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie bitte:

Daniel Kentwell, Solicitor
Telefon: + 61 2 9233 5544
E-Mail: [email protected]

Der Inhalt dieses Artikels soll einen allgemeinen Leitfaden zum Thema bieten. Fachkundiger Rat sollte gesucht werdenüber Ihre spezifischen Umstände.

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