Was ist Carryback-Finanzierung?

Angie Watts ist eine lizenzierte Immobilienmaklerin bei Florida Executive Realty in der immer beliebter werdenden Gegend von Tampa Bay. Angie ist seit 2015 auf Wohnimmobilien spezialisiert und eine Immobilienbloggerin, die ein eBook veröffentlicht hat, in dem Hausbesitzer darüber informiert werden, wie sie beim Verkauf ihrer Häuser das meiste Geld verdienen können.Ihr Ziel ist es, sowohl Hauskäufer als auch Verkäufer zu erziehen und zu befähigen, damit sie stressfrei Duri sein können…

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Geschrieben vonangie Watts
Lizenzierter Immobilienmakler

Joel Ohman ist CEO eines von Private Equity unterstützten digitalen Medienunternehmens. Er ist CERTIFIED FINANCIAL PLANNER ™, Autor, Angel Investor und Serienunternehmer, der es liebt, neue Dinge zu erschaffen, egal ob Bücher oder Unternehmen. Zuvor war er auch Gründer und Resident CFP® einer nationalen Versicherungsagentur, Real Time Health Quotes. Er hat auch einen MBA von der University of South Florida….

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Bewertet vonjoel Ohman
Gründer, CFP®

AKTUALISIERT: Aug 3, 2021

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Carryback-Finanzierung tritt auf, wenn ein Immobilienverkäufer eine Finanzierung für den Immobilienkäufer bereitstellt. Es wird auch als „Verkäuferfinanzierung“ bezeichnet und kann gegen den Vertrag verstoßen, den Sie mit einem traditionellen Kreditgeber geschlossen haben.

Einfach ausgedrückt, stimmt ein Verkäufer zu, eine Notiz und eine Treuhandurkunde, in der Regel in Form einer zweiten Hypothek, zurückzutragen. Anstatt eine Finanzierung durch einen traditionellen Bankkreditgeber zu verwenden, verwendet der Käufer eine Finanzierung durch den Verkäufer.

Diese Finanzierungsoption wird genutzt, wenn dem Eigenheimkäufer ein ausreichender Kredit oder eine Kaution für das gesamte Hypothekendarlehen fehlt.

Wenn der Käufer ein Haus in Höhe von 100.000 USD haben möchte und nur eine Anzahlung in Höhe von 10.000 USD leisten kann, wird der Käufer möglicherweise nur für 80.000 USD genehmigt. Es gibt eine $ 10.000 Lücke in der erforderlichen Hypothekendarlehen für den Kauf übrig. Hier kann der Verkäufer den Käufer finanziell unterstützen. Wenn die Lücke von 10.000 US-Dollar vom Verkäufer gedeckt wird, führen sie eine Rücktragsfinanzierung durch.
Wenn der Käufer aufgrund von Problemen mit Einkommen, Krediten usw. überhaupt nicht finanziert werden kann., der Verkäufer konnte die Zahlungen des Käufers nehmen und fortfahren, ihre eigene Hypothek zu zahlen. Sie müssten den vollständigen Kaufkredit innerhalb einer festgelegten Zeit abschließen oder das Haus verlieren. Dies würde im Allgemeinen gegen die Bedingungen des ursprünglichen Darlehens verstoßen.

John Kolb, Senior Vice President von Capital Mortgage Funding, sagte, dass diese Finanzierung zwischen den beiden Gruppen nach der Tat abgeschlossen ist.

„Es wird normalerweise hinter den Kulissen und nach dem Abschluss gemacht, um den Unterschied dessen auszugleichen, was der Käufer nicht finden konnte, um die Bedürfnisse des Verkäufers zu befriedigen“, sagte er.

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Wie können sich beide Seiten schützen?

Diese Art der Anordnung kann für beide Seiten schwierig sein. Der Verkäufer kann sich Sorgen machen, wenn der Käufer in Verzug gerät. Der Käufer kann sich Sorgen machen, dass der Verkäufer die ursprünglichen Bedingungen einhält. Aus diesem Grund empfiehlt Kolb, dass Käufer und Verkäufer einen Immobilienanwalt aufsuchen und einen formellen Vertrag abschließen, um beide Parteien zu schützen. Dies bestimmt, wie viel der Käufer voraussichtlich zahlen wird, den Zinssatz, den Zeitraum und vieles mehr. Genau wie bei Ihrem traditionellen Hypothekendarlehen richten Sie die Darlehensbedingungen ein, einschließlich der Abschlusskosten für Anwaltskosten und Titelgebühren.

Mark Olson, ein leitender Rechtsberater bei Archer Norris, sagte, dass diese Art der Finanzierung ein ernstes Risiko birgt.

„Wenn dies vor drei bis vier Jahren wäre, wären Sie verrückt nach einer Rücktragsfinanzierung“, sagte er.

Jedes Darlehen birgt ein Ausfallrisiko. Für Verkäufer mit begrenztem verfügbarem Einkommen könnte das Versäumnis eines Kreditnehmers, seine Schulden zurückzuzahlen, drastische Auswirkungen auf sein finanzielles Leben haben. Eines der wichtigsten Dinge für Verkäufer ist es, ihre eigene finanzielle Situation im Auge zu behalten. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen müssen, um einen Teilrücktrag auf den Kaufpreis zu bezahlen, möchten Sie möglicherweise auf einen anderen Käufer warten oder die Bedingungen des Kaufs neu aushandeln.

Darüber hinaus ist die Carryback-Finanzierung nicht die erste Rückzahlungspriorität des Käufers. Wenn Carryback-Finanzierung neben einem traditionellen Bankkredit durchgeführt wird, wird das von der Bank stammende Hypothekendarlehen priorisiert. Die Carryback-Finanzierung ist im Konkursfall nachrangig und der Bankkredit wird immer zuerst zurückgezahlt.

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Wie kann ein Verkäufer die Kreditwürdigkeit eines Käufers beurteilen?

Olson sagte, dass es Auswirkungen gibt, wenn der Verkäufer fortfahren und den Kreditnehmer unterstützen möchte. Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollte der Verkäufer den Immobilienmarkt und die Finanzgeschichte und Kreditwürdigkeit des Käufers untersuchen.

Der Verkäufer sollte sich ähnlich verhalten wie ein großes Kreditinstitut. Wenn eine Bank nicht glaubt, dass der Kreditnehmer eine solide Investition tätigt, oder wenn dem Kreditnehmer die Mittel fehlen, um seine Schulden zurückzuzahlen, wird die Bank das Geld nicht verleihen.

„Der Verkäufer muss an den Wert der Immobilie glauben und muss glauben, dass er oder sie weiß, wohin der Markt gehen wird“, sagte Olson. „Wenn der Käufer nicht den vollen Kreditbetrag erhalten kann, liegt das daran, dass der Käufer Kreditprobleme hat.“ Obwohl minimal, gibt es einige Gründe, warum einige Verkäufer Rücktragsfinanzierungen anbieten.

Erstens ermöglicht die Carryback-Finanzierung mehr Käufern, sich für die Immobilie des Verkäufers zu qualifizieren. Der Verkäufer muss möglicherweise noch volle Maklerprovisionen am ursprünglichen Verkaufsdatum zahlen.

Zweitens wird das Haus für Käufer attraktiver, da mehr Menschen eine Finanzierung erhalten können. Dies kann den Verkaufspreis der Immobilie erhöhen.

Schließlich kann der Verkäufer aufgrund höherer Zinskosten einen Gewinn aus dem Darlehen erzielen.

Carryback-Finanzierung kann laut Greg Cook, einem Spezialisten für Erstkäufer von Eigenheimen, beliebige Zinssätze oder Bedingungen tragen. Im Gegensatz zur Bankfinanzierung, die Kredite mit Zinssätzen von 3 bis 5 Prozent anbietet, können Verkäufer Rücktragsfinanzierungen für Kreditnehmer mit Zinssätzen von 8 bis 15 Prozent anbieten. Dies ist in der Eigentümerfinanzierungsvereinbarung festgelegt. Wenn die Eigentümerfinanzierung für den gesamten Betrag ist, könnte dies eine Übertragung des Eigentums verhindern, da dies die Hypothekengesellschaft alarmieren würde, die das aktuelle konventionelle Darlehen hält. Dies könnte jedoch zu einem schnelleren anfänglichen Schließen führen. Wenn der Käufer mit Zahlungen in Verzug gerät, hat der Verkäufer je nach Betrag das Recht, auf verschiedene Arten einzuziehen, einschließlich der Zwangsvollstreckung des Hauses. Dies wäre jedoch ein komplizierter Prozess für eine Person. Am wichtigsten ist in gewisser Weise, müssen Sie auf dem Papier festzunageln, was die Hauptbilanz geht in und wie viel regelmäßige Zahlungen werden die Balance reduzieren.

Aufgrund dieser uneingeschränkten, offenen Art der Rücktragsfinanzierung sind sie für einige Verkäufer attraktiv. Cook sagte, als er in den 1980er Jahren in das Hypothekengeschäft einstieg, waren Carryback-Hypotheken beliebt.

Trotz der Risiken und der relativ geringen Gewinnmargen bieten Verkäufer-Carryback-Hypotheken positive Eigenschaften während des Hauskaufprozesses, sagte Kolb.

„Sie bieten Raum für Flexibilität und können an die Bedürfnisse aller Beteiligten angepasst werden“, sagte er.

Ist ein Verkäuferfinanzierungsvertrag das Richtige für Sie?

Nur der Käufer und Verkäufer einer bestimmten Transaktion können entscheiden, ob es der richtige Schritt für sie ist. Während es Vorteile gibt, gibt es auch viele Komplikationen, einschließlich der Kreditwürdigkeit eines potenziellen Käufers. Wenn ein Vertrag geschrieben wird, können beide Seiten traditionelle Schritte wie eine Einschätzung durchlaufen und der Käufer, der Einkommen und andere Finanzdokumentation wie eine Kreditauskunft oder eine Vermögensaufstellung einreicht. All dies wird sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen. Es kann dem Käufer auch helfen, die traditionelle Finanzierung zu einem späteren Zeitpunkt zu sichern.

Wenn eine oder beide Parteien entscheiden, dass es nicht die richtige Wahl ist, kann der Käufer verschiedene Kreditgeberoptionen erkunden. Traditionelle Hypothekarkreditgeber haben jeweils ihre eigenen Underwriting-Prozesse. Käufer und Verkäufer können auch den Preis neu verhandeln oder eine Leasingoption besprechen. Makler und Anwälte können in diesen Diskussionen eine Schlüsselrolle spielen.

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Wenn Sie nach einem traditionellen Darlehen suchen, ist eine Vorabgenehmigung vorzuziehen, bevor Sie mit dem Einkauf beginnen. Unabhängig davon, in welcher Phase Sie sich im Kauf- oder Refinanzierungsprozess befinden, geben Sie unten Ihre Postleitzahl ein, um Kreditgeber mit günstigen Kreditzinsen anzuzeigen. Verkäufer haben Optionen für schnelleres Schließen, bessere Zinssätze und Konditionen und vieles mehr. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie eine traditionelle Hypothek kaufen, refinanzieren oder eine Eigentümerfinanzierungsvereinbarung refinanzieren.

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